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第九十七章 抱怨与自省（第1页）

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第九十七章抱怨与自省

“唉，我最近不打算回去了。x23us．com更新最快”刘伟嗫嚅着说。

“不回济宁了？为什么呢？”杨满仓和张小山几乎同时问道。

“还不是因为万科a这只股票，我本来打算只用半仓买入的，但谢丽听她在济南市的亲戚说，万科在济南的楼盘卖得好，并且济南的房价正在上涨，她说买少了赚不了多少钱，要买就多买点。她不但让我把手上的钱全部买了万科，还主动把她的钱交给我，让我帮她买入。结果你们已经知道了，从买入后的第三天开始，万科a的股价就一路下跌。谢丽赚钱的满腹希望落空后，完全怪罪到我头上，说我不该听风就是雨的买入万科a，而且把她也拉了进去。大哥、三哥你们看，这都哪跟哪呀，我不怪她就是了，她倒好，猪八戒爬城墙一一倒打一耙。我解释了几句，她却说我推卸责任，和我吵了起来。我一气之下割肉卖掉了一部分股票，把她的钱如数还给了她，然后自己跑了回来。你们说，我还回去干什么呢？”刘伟把委屈一股脑倒了出来。

“刘伟，这件事你处理得有点欠妥，但我也只是凭自己的直觉，你到底应该怎么处理才好，我们都考虑考虑。这样吧，你暂时不去想万科a和谢丽了，回家好好陪陪你爸妈，晚上我们到莫愁湖边聚一聚，哥哥姐姐们给你接接风。”张小山只说了莫愁湖边，因为还要征求杨满仓的意见，他没有定具体的酒店。

刘伟离开后，杨满仓和张小山密切地关注起万科a的走势来。他们发现，万科a已然走稳，主力庄家正在不紧不慢地倒腾着筹码，调兵遣将，离发起攻击的时间已经不远了。但是否建仓这只股票，以及什么时候建仓，两人都认为不必着急，先纳入自选股观察。重要的是，他们还要和团队的其他成员特别是大牛商量。

仲秋傍晚的莫愁湖，晚荷亭亭，柳丝翠绿，山光水色，氤氲旖旎。真乃“四面荷花三面柳，一城山色半城湖。”

自五月末卖出扬子石化后，张小山等小团队成员只用很小部分仓位持股以感受市场节奏，基本上处于空仓状态，自然也就没有什么赢利。有道是经济基础决定上层建筑，9月23日晚上，小团队选择在莫愁湖畔一农家饭庄聚会。这家饭庄的瓦罐土鸡汤很地道，主食白面大馒头也很受欢迎，都是刘伟喜爱的家乡美食，而且选择在这里聚会也是刘伟的意见，因为他过去经常光顾此地，知道这家饭庄既实惠又符合大家的口味。

杨满仓不失老大风范，从家里拿来了私藏多年的茅台。满满两罐土鸡汤上桌后，每人面前的酒杯也斟满了。

刘伟端起酒杯，站起来说道：“各位大哥大姐，还有嫂子们，小弟感谢你们为我接风。尤其是大哥，拿出了这么好的酒，小弟我真是受之有愧啊！”

众人纷纷站起身，大牛笑着说：“刘伟，大哥的好酒又不是你一个人喝，我们都有份啊！话都在酒中，啥也别说了。来，干杯！”

大家在笑声中一起干杯。坐下后，杨满仓说道：“刘伟，不是你感谢我们，而是我们要感谢你啊。”

“大哥，此话从何谈起？”刘伟不解地问。

张小山笑着替杨满仓回答道：“你不知道，我们基本上空仓了四个月，滋味不好受啊，简直是心也痒，手也痒，浑身都痒。所以，我和大哥两个职业股民最近正在寻找好的标的建仓，已经把目标锁定了地产股和港口股，但还没有锁定具体的个股。今天上午，我们分析了你买入的万科a，发现这只股票不但有超级主力进入，而且其建仓、洗盘已接近尾声，最关键的是，它还属于目前发展前景广阔的房地产行业。下午，我们和二哥一商量，正好一拍即合，已经决定用一半的仓位买入这只股票了。”

“二哥，你最近好像上班也挺忙的，对买什么股票应该没有发言权吧？”吴玫和大牛开起了玩笑。形成了虽说不太正规但也亲密友爱的结拜关系后，大家说话也随便了不少。

“谁说不是啊，我现在基本上没有时间研究股票，确实没有发言权。但话又说回来，我对房地产行业还是有比较直观的感受的。为什么呢？我近几个月出差机会较多，发现一些大中城市的房价持续上涨，我认为，房价上涨，地产类个股迟早也会随之上涨。所以，大哥和三弟一征求我的意见，我们就一拍即合了。”大牛说的很实在。

“三哥，你刚才说早就和大哥锁定了地产股，能说说原因吗？”吴玫又把目标转向了张小山。

张小山正在替杨满仓和张春桃老两口舀鸡汤，听见吴玫问自己，放下勺子说道：“二哥说的对，只要房价上涨，地产股也一定会上涨。那么，房价到底还会不会涨呢？我和大哥研究的答案是‘一定会’，所以我们就锁定了地产股。”

吴玫的弟弟吴迪正在为是否在上海购房而犹豫不决，买吧，房价已涨了不少，不买吧，又怕它继续上涨。现在听张小山说专门研究过，她连忙问道：“三哥，你能把房价一定还会上涨的原因详细说说吗？”

王兰在一旁怕丈夫吃不好，舀了几块鸡肉放在张小山碗里：“小山，先吃点再说。”张小山听话地吃了一块鸡肉，笑道：“好吧，我边吃边说，虽然近来我国部分大中城市的房价已有了不小的涨幅，但我们认为还会继续上涨，究其原因，有多个方面。一是国民经济的快速增长，将有力地支撑房地产业的发展和房价的持续走高。比较全国房价可以看出，经济发展较快的地区，人均收入高，居民的购买能力较强，住房需求相对旺盛，房价也较高。反之，则房价较低。二是居民改善住房条件的需求。根据国际经验，当人均gdp高于1000美元低于3000美元，恩格尔系数低于40%，且人均住房面积在30平方米以下时，房地产需求都会处于一个相对旺盛的时期，房价将持续上涨。我国许多城市目前正处于这一时期。三是城市人口的不断增长。目前我国正处于城市化进程加速阶段，城市人口的显著增长，使新增的房屋需求不断上升，房价随之上涨。四是大规模的城建拆迁。这几年各地政府加大了城建投入，大规模的城市建设、老城改造，使大量拆迁居民要重新购房，形成大量“刚性需求”，造成房地产市场供不应求、房价上涨。五是房改及鼓励住房消费政策的实施。近年来我国住房制度改革的突破性进展及国家推行鼓励住房消费的政策有效激发了居民住房消费热情。1998年之前，房地产市场个人购房仅占一半左占，而目前各地房地产市场个人购房已占9成以上。需求旺盛，造成了房价上涨。六是宽松的房地产信贷。这些年国家在金融信贷上对房地产业给予了极大支持，房地产信贷业务规模逐年增大，种类不断增加。目前个人房贷中公积金低利率贷款额度不断增加，不少城市达到户均20万元以上，商业贷款最高可达8成30年。据有关部门统计，2002年60%以上大中居民购买商品房是通过按揭实现的，今年达到了95%。在房地产市场有效需求不足的情况下，宽松的房地产信贷政策，提高了居民买房支付能力，有效启动了居民住房消费。在房地产市场供不应求的情况下，过于宽松的房地产信贷政策使许多收入水平尚不足以一次性购房的居民和大量的投资人有了购房的条件，放大了市场需求，支撑了房价的攀升。七是土地出让政策的改革提高了土地价格。旺盛的市场需求，“价高者得”的拍卖方式迫使房地产商为得到土地而竞相抬价，土地价格飞涨加大了商品房的成本，对房价上升起了主要推动用。八是建材价格的上涨。2002年以来，由于房地产建材如钢材、水泥、砂石等价格上涨，引起房屋建材成本平均上升20%。九是住宅品质的提升。随着社会的进步和经济的发展，人们住房消费观念正在发生很大变化，从需求型向享受型转变，这要求住宅结构合理、内在质量优良、外观新颖别致、住宅小区环境优美、配套设施齐全，因此开发商较注重在设计、施工、环境配套上采用新材料、新设备、新工艺，加大配套设施建设，以特色来形成卖点，这样就加大了住宅建造成本。如目前商品住宅结构从砖混转变到框架，同时智能化管理、三表出户、宽带接入等使建设质量和品质大大提高。以武汉为例，住宅区景观成本由1998年每平方米40—50元，增至2002年的200多元，部分小区达到每平方米300—400元。”

说到这里，张小山停顿了一下，笑问大家：“我刚才说的这些只是房价上涨的部分原因，还有一些原因大家愿不愿意听啊？”

大牛和张小山碰了一下酒杯，笑道：“来，喝了酒继续讲，我还真想完全搞个明白。”

好在酒杯不大，张小山和大牛干杯后，接着说：“房价上涨的第十个原因是人防设施增加了成本。按照人防工程建设管理的规定，开发商新建商品房都要同步建设防空地下室或缴纳易地建设费。而根据规定，建成后的人防设施面积不能为房屋公用部位分摊给购房人，于是开发商只有将地下人防建设成本打入房价，从而抬高了房价。第十一个原因是房地产商的丰厚利润。近几年房地产开发回报丰厚、利润可观。据初步调查，一些前几年拿地、土地储备充裕的房地产开发商即使不开发，炒地皮也有100%以上的利润；自己开发商品房则房价一期高于一期，投资回报率大体在40%左右；即使以现在拍卖的土地进行房地产开发也有20%左右的利润。第十二个原因是开发商囤积土地和房产。部分开发商拿到土地后迟迟不搞开发，大量囤积土地，加剧了土地供应紧张的矛盾。部分开发商则利用供需矛盾突出，囤积房源，并通过不记名“限购”、抽号等方式，进一步造势哄抬房价。第十三个原因是住房供应结构性矛盾的加剧。据统计，有的城市非住宅供应量偏大，而大量的拆迁却直接带来市场对住宅类商品房的需求。此外，目前各地普遍存在高档次、大户型的商品房开发量过大，中低价位、中小户型的普通商品住房和经济适用房供应量小，部分中小城市写字楼、大型商业用房销售缓慢，同地段写字楼与住宅销售价格出现“倒挂”现象，住房有效供给不足，在一定程度上加剧了房市供应紧张的局面，抬升了住房价格。第十四个原因是营销方式的变革。过去房地产开发都是自产自销，随着房地产市场的日益活跃，代理销售、楼盘推广、广告策划、品牌推广等全新的营销服务方式纷纷出现。房地产营销方式的变革一方面促进了楼盘销售，推动了房地产市场的发展，另一方面也加大了经营成本，抬高了房价。第十五个原因是中介加价抬高房价。房地产市场的活跃发展催生了众多房地产中介机构，根据有关规定，房地产中介机构在中介服务中只能向买卖双方收取中介费，不能通过欺上瞒下等不法手段牟取房屋差价。但目前不少中介公司不满足于赚取不菲的中介费还想尽办法吃差价，甚至直接参与期房、二手房投机炒，对房价上涨起了推波助澜的用。第十六个原因是个人投机炒房活跃。房地产市场供不应求引发一批人“炒楼盘”、“炒楼花”，使得供求矛盾进一步加剧，房价不断上升。第十七个原因是投资性置业的增加。这几年股市持续低迷，民间投资渠道单一，而经商投资又有一定的风险，对比各类投资的收益率，部分民间资本和居民把住房当保值增值的良好投资品，投资性购房大增。第十八个原因是同类城市比价效应的推升。过去房地产开发多为本地开发商垄断，而随着房地产市场不断升温，少数城市房价率先大幅飚升后，使得经济发展水平相近的一些城市房地产升值潜力凸现，在利益驱动下，一些实力房地产商纷纷到这些城市‘掘金’，高价‘抢夺’土地，推动各地房价不断攀升。第十九个原因是消费者对未来房价的预期和‘买涨不买跌’的心理用。房价节节攀升，不少人在犹豫观望中，错过了买房的最佳时机。面对还在不断上扬的房价和新闻媒体、业内人士对房价节节上涨的报道和分析，一定程度上加剧了人们购房的紧迫感，纷纷借贷买房，有些人甚至将几年后的购房计划提前。”

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